על פי החוק, רק “יחיד” – כלומר, אדם “פרטי”, להבדיל מתאגיד – יכול להגיש תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות. גוף משפטי שאינו “יחיד” – כמו חברה, אגודה שיתופית וכד’ – אינו יכול לתבוע בתביעה קטנה, אלא רק להיתבע.
אולם יש גוף מיוחד: ועד הבית, או “נציגות הבית המשותף”, כפי שהוא נקרא בחוק. בחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 הוכרה נציגות הבית המשותף כ”אישיות משפטית” [בדומה לחברה בע”מ], שמוסמכת לפעול, מטעם בעלי הדירות בבית, בכל עניין שנוגע לתחזוקת הבית ולניהולו.
בחיי היומיום של החזקה וניהול של בית משותף מתעוררים לעיתים חיכוכים עם ספקים של שירותים שונים לבניין [גינון, שיפוץ, מעליות וכד’], כפי שהם מתעוררים בין ספק לבין לקוח “יחיד”. הפרטים וההיקף הכספי של סכסוכים כאלה, אל מול נציגות הבית המשותף, אינם שונים מאלה של אדם פרטי. גם היכולת הכספית של “ועד הבית” אינה שונה במהותה מזו של הדיירים ה”יחידים”: הכסף שבקופת ועד הבית מגיע מדמי ההשתתפות שמשלמים הדיירים, וחברי הועד עצמם פועלים בהתנדבות. כאשר מתעוררת מחלוקת, למשל, אל מול הגנן שלא טיפל בגינת הבניין כפי שהתחייב, אין ועד הבית ממהר לפנות לעורך-דין. כידוע, זה שירות יקר, שיצריך הסכמת הדיירים לשלם תוספת לדמי ועד הבית. על כן יפנה ועד הבית, באופן טבעי, לבית המשפט לתביעות קטנות. שם האגרה עבור התביעה נמוכה, ואין צורך בעורך-דין.
כך עשה ועד בית בבאר-שבע, שהגיש תביעה קטנה כנגד חברה שהתקינה שער בבניין, והשער נמצא בלתי תקין. חברת-השער טענה שיש לדחות את התביעה על הסף – [כלומר, מסיבה שאינה קשורה למחלוקת בעניין תקינות השער, ומבלי להיכנס כלל לעניין זה] – וזאת מהטעם שועד הבית אינו יכול כלל להגיש תביעה קטנה, כיוון שאינו אדם “יחיד”. כאשר מוגשת תביעה על ידי מי שאינו רשאי, על פי החוק, להגישה – אזי אין בית המשפט מוסמך לדון בתביעה, ועליו לדחותה על הסף מבלי לדון בה כלל. בית המשפט לתביעות קטנות קיבל טענה זו של חברת-השער ודחה על הסף את תביעת ועד הבית.
ועד הבית קיבל רשות לערער לבית המשפט המחוזי, ובית המשפט נתן פסק דין תקדימי, ולפיו יש לראות את ועד הבית כאילו היה “יחיד”, לצורך ההוראה בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ”ד – 1984, שמגדירה את סמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות. כב’ השופט הנדל (כיום שופט בית המשפט העליון) פסק שהטענה שועד הבית אינו “יחיד”, אלא הוא אישיות משפטית דומה לחברה בע”מ, היא טענה הגיונית, לאור לשון החוק, “ואולם הייתי מגדיר היגיון זה כפורמלי ולא תכליתי”. עוד פסק כב’ השופט הנדל, שפרשנות שאינה מאפשרת לועד הבית לתבוע בבית המשפט לתביעות קטנות, היא פרשנות “שאיננה ראויה, וזאת לנוכח המטרה שעומדת ביסוד הקמתו של בית משפט לתביעות קטנות… “שכן הצדק חפץ להשמיע את קולו גם בסכסוכים כספיים בעלי שיעור נמוך”. כב’ השופט הנדל מסביר, שועד הבית הוא “אישיות משפטית” מוגבלת, בעלת “כתפיים צרות”: רק לצורך פעולה מטעם כל הדיירים כגוף אחד, ובמובן זה דומה היא במהותה לאדם ה”פרטי”, ה”יחיד”, שרק הוא רשאי להגיש תביעה קטנה.
גם לגופו של עניין, קיבל בית המשפט את התביעה כנגד חברת-השער וחייב אותה לפצות את ועד הבית (כלומר, את הדיירים) בגין הליקוי בשער.
פסק דין זה הוא אסמכתא לכך שועד בית רשאי לתבוע בבית המשפט לתביעות קטנות, בדומה ל”יחיד”, למרות שמבחינה פורמלית הוא מהווה “אישיות משפטית” שאינה אדם “יחיד”.
הערה: כשיש סכסוך או מחלוקת בין דיירים בבית המשותף, או בין דייר לבין ועד הבית, מצוי העניין בסמכותה של ערכאה מיוחדת שנקראת: המפקח על רישום המקרקעין [מקביל לבית משפט שלום]. סמכותו של ועד הבית לתבוע, כנציגות של הדיירים, בתביעה קטנה או בתביעה “רגילה”, היא במקרים שכלל הדיירים נפגעו כתוצאה מהתנהלותו של גורם חיצוני, כדוגמת חברת-השער במקרה שתואר, או למשל: ספק גז, חברת המעליות, גנן וכיוצ”ב.
מקרה אחר שאספר עליו הוא תביעה קטנה שנדונה אצלי ועסקה בפציעה שנגרמה במסיבה. בחורה בשם אמה השתתפה במסיבת יום העצמאות, שאורגנה על ידי שלושה חבר’ה בחצר ביתו של אחד מהם במושב משמרת. האירוע לא פורסם, אמנם, לציבור הרחב, אך השתתפו בו למעלה מ- 200 אנשים, והמארגנים גבו 50 ₪ מכל משתתף. המסיבה נמשכה שעות רבות, הבשר על האש והמשקאות כיד המלך. כעבור מספר שעות נזקקה אמה לשירותים. היא פנתה אל הבית, שבחצרו התקיימה המסיבה, אך אחד ממארגני המסיבה אמר לה שאין רשות למשתתפי המסיבה להשתמש בשירותים שבתוך הבית, ואמר לה ולחברתה: “לכו תעשו בשדה”. בלית ברירה, הלכה אמה, בלוויית חברתה, אל שדה סמוך למקום המסיבה. הדרך הלוך וחזור היתה חשוכה. כשחזרה אל חצר המסיבה, היא עלתה על גחלים לוהטות שכוסו בחול, ללא סימון או התראה, ונגרמו לה כוויות קשות ברגליה. אמה פונתה מייד לבית חולים, ולאחר טיפולים והחלמה ראשונית, נזקקה לטיפול בכירורגיה פלסטית. למרבית המזל, לא גרמה הפציעה לנכות קבועה, אך אמה סבלה במשך זמן מה כאבים והעדר יכולת להלך על רגליה. אמה תבעה ממארגני המסיבה לפצות אותה על הכאב והסבל שנגרמו לה.
המארגנים טענו שאינם אחראים לפציעתה של אמה. לטענתם, מדובר במסיבה פרטית. הם אמנם גבו סכום השתתפות, כפי שצויין, אך לטענתם נועד כסף זה רק לכיסוי ההוצאות ולא למטרת רווח. המארגנים טענו שהועמדו שירותים לרשות משתתפי המסיבה, בתוך הבית שבחצרו התקיימה המסיבה, ולכן לא היה לאמה צורך לחפש פתרון בשדה. העדפתי את עדותן של אמה ושל חברתה על פני עדות המארגנים.
המארגנים טענו שהם הדליקו רק מדורה אחת גדולה, שתוחמה באבנים, ואשר לא ניתן היה להתקרב אליה. לטענתם, הם לא הפרידו גחלים לוהטות ממדורה זו, וככל שמישהו עשה כן וכיסה את הגחלים בחול, אין להם כל קשר לכך. עוד טענו המארגנים שכל השטח שבו התקיימה המסיבה גודר וסומן בבד יוטה, וכי בשטח המגודר היתה רק אותה מדורה גדולה. לטענתם, מיקומן של הגחלים הלוחשות, שכוסו בחול, היה מחוץ למתחם המסיבה. לסיכום, טענו המארגנים, לא היה צורך לצאת לשדה החשוך הסמוך כדי להתפנות; המדורה היחידה שהם הדליקו היתה גדולה ובולטת ואף תחומה באבנים; מתחם המסיבה גודר ותוחם אף הוא, והגחלים הלוחשות נמצאו מחוצה לו. מכל הסיבות הללו טענו המארגנים, שאין להטיל עליהם אחריות לכוויות שנגרמו לאמה. מהעדויות בבית המשפט הסתבר, שתיחום מקום המסיבה בבד יוטה היה חלקי בלבד, וחלק גדול מהחצר לא תוחם ולא סומן, וכן – שהגחלים הלוחשות, שגרמו לפציעתה של אמה, נמצאו במרחק של כ- 30 – 40 מטרים מהמדורה הגדולה ובמרחק של 10 – 15 מטרים ממקום המסיבה.
לאחר שמיעת העדויות, מצאתי שמארגני המסיבה לא העמידו לרשות המשתתפים את השירותים שבתוך הבית ולא העמידו כלל שירותים לשימושם. תיחום שטח המסיבה היה חלקי בלבד. הגחלים הלוחשות, שנלקחו כנראה מהמדורה הגדולה, הושארו קרוב מאד למקום המסיבה וכוסו בחול באופן מסוכן, כיוון שהחול הסתיר אותן מעיניה של אמה, אך לא היה בו כדי להסיר את הסכנה שבהן. שרשרת-מחדלים זו גרמה לפציעתה של אמה. מארגני המסיבה אחראים לכך, כיוון שבהזמינם את האורחים למסיבה שארגנו, הם חייבים לנקוט אמצעים לשמירה על הבטיחות במקום, ובין היתר – להשגיח כראוי על המדורה הגדולה שהדליקו, לתחם ולהאיר היטב את שטח המסיבה, להעמיד לרשות האורחים שירותים זמינים בתוך מתחם המסיבה. חובות אלה, ובמיוחד חובות הבטיחות, חלות על כל אדם שמארגן מסיבה בחצרו, במיוחד כשהוא גובה כסף תמורת הכניסה למסיבה (גם אם ללא רווח).
אנו אוהבים להיפגש בשמחות, אך כדי שלא תושבת השמחה, על המארגנים לחשוב גם על הנקודות החלשות, ובעיקר על סכנות-הבטיחות, ולדאוג למנוע אותן.
